[부동산 #64] 중개 없는 계약서 대필·직인 날인, 공인중개사 책임 범위 어디까지

오랜만에 부동산 관련 글 올리네요 @.@

[출처: 제미나이]

집주인이랑 세입자끼리 합의 다 끝났으니 계약서에 도장만 찍어주세요~
대출받아야 하니까 부동산 직인 좀 찍어주시면 안 될까요?

부동산 현장에서 흔히 볼 수 있었던 ‘단순 대필’이나 ‘직인 요청’과 관련해 최근 주목할 만한 대법원 판결이 나왔습니다.

실제 중개 행위 없이 사기꾼의 말만 믿고 계약서를 써준 공인중개사에게 대출 사기 피해 금액을 배상해야 한다는 법원 판단이 내려진 건데요. 해당 사건과 시사점에 대해 알아보겠습니다.

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[출처: 제미나이]

1. 📑 무슨 사건이었나요?

2020년, 전세대출 사기 일당이 가짜 임차인을 모집해 전세계약서를 위조한 뒤 대부업체로부터 보증금 담보 대출을 받아 가로채는 사건이 발생했습니다.

• 이 과정에서 공인중개사는 임대인과 임차인을 직접 만나거나 집을 확인하지도 않은 채, 사기 일당의 말만 믿고 공인중개사 명의의 전세계약서를 작성해 주었습니다.
  대부업체는 이 계약서를 진짜로 믿고 대출금을 내주었다가 큰 피해를 보았습니다.

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2. ⚖️ 법원의 판단은 어떻게 갈렸을까?

• 1, 2심 판결: 공인중개사 책임 없고, 담보물이 진짜인지 심사할 책임은 대출기관에 있고,
  공인중개사가 대출기관(제3자)까지 보호할 주의의무는 없다고 판단했습니다.

💥 대법원 최종 판결: "공인중개사도 배상 책임 있다! (파기환송)" 대법원의 판단은 완전히 달랐습니다.

• 공인중개사법 위반: 법적으로 개업공인중개사는 중개가 완성되었을 때에만 거래계약서를 작성, 교부해야 합니다.

• 제3자 피해 예견 가능: 중개 없이 계약서를 함부로 써주면, 금융기관 등 제3자가 이를 진짜 계약으로 믿고 거래(대출)할 가능성을 충분히 짐작할 수 있습니다.

따라서
공인중개사가 주의의무를 위반하여 사기 범행을 쉽게 만들었으므로(방조), 피해 금액을 배상할 책임이 인정되었습니다.

(단, 대법원은 중개사 역시 사기 일당에게 속은 정황이 인정되므로 손해배상 책임 비율은 일부 제한될 수 있다고 덧붙였습니다.

향후 파기환송심에서 최종 배상액이 결정될 예정입니다.)

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[출처: 제미나이]

3. 💡 이 판결이 주는 시사점

첫 번째) "대필 계약서" 거부 현상 심화
앞으로는 공인중개사들이 수고비 명목으로 받고 단순 대필을 해주거나 직인을 찍어주는 일을 법적 리스크 때문에 아예 거부하게 될 가능성이 높습니다.

두 번째) 직인 필요 시 '정식 중개' 필수
전세대출이나 보증보험 제출용으로 공인중개사의 직인과 공제증서가 꼭 필요하다면,
중개사가 직접 권리관계를 분석하고 현장을 확인하는 정식 중개 절차를 거쳐야 안전합니다.

세 번째) 직거래 시 당사자 주의 필요
중개사 없이 직거래를 진행할 때는 대필을 찾기보다 당사자 간 직접 변경계약서를 작성하거나, 정식 수수료를 내고 안전하게 중개를 맡기는 편이 깔끔합니다.

"에이, 별일 없겠지" 하고 써준 계약서 한 장이 수억 원의 법적 책임을 불러올 수 있다는 점을 보여준 판결입니다.

부동산 거래 시 서류 작성과 도장은 언제나 신중해야 한다는 사실, 꼭 기억하세요.

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첫 법원 경매 방문 후기 (1부) / (2부) 22.09.20

1)부동산 권리분석과 명도소송실무 강의를 듣다~
2)부동산 경매, 공매 3주 차 수업~
3)부동산 경매, 공매 5주간 수업 마무리~

4)부동산 등기 수업~
5)부동산 등기 실무 마지막 수업~

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26.08.02

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