Hipoteca mixta: la segunda cuota no empieza otra vez con el capital inicial
Ejercicio matemático de HipotecaNow elaborado con apoyo de IA y cálculo contrastado. Las cantidades y los tipos son hipotéticos; no representan una oferta ni una previsión del euríbor. Se excluyen comisiones, seguros, carencias y particularidades de un contrato real.
Comparar una hipoteca mixta solo por la cuota del periodo fijo deja fuera una pregunta importante: ¿con qué deuda y con cuánto tiempo pendiente se recalcularía la cuota cuando cambie el tipo?
La guía del Banco de España para pedir una hipoteca distingue el periodo fijo inicial del variable posterior y explica que los intereses se calculan sobre el capital pendiente. Nuestro ejemplo desarrolla esa idea con cifras inventadas y un modelo acotado.
Podemos entenderlo sin intentar adivinar el mercado. Basta con separar el cálculo en dos etapas y conservar los supuestos de cada una.
Primera etapa: una cuota y un saldo
Partimos de 180.000 euros a 30 años, con pagos mensuales y un TIN constante del 2 % durante los primeros cinco años. Usamos el modelo de amortización de cuota constante y el tipo mensual igual al TIN anual dividido entre doce.
La cuota teórica inicial resulta aproximadamente 665,32 euros. Tras 60 pagos, el capital pendiente del modelo es aproximadamente 156.967,85 euros. No hemos redondeado cada paso intermedio: los importes que mostramos son la presentación a céntimos de un cálculo con más precisión.
Multiplicar 665,32 por 60 no proporciona por sí solo el capital amortizado: cada pago incluye una parte de intereses. Por eso, restar todos los pagos del capital inicial tampoco produciría el saldo correcto de este modelo.
Segunda etapa: un escenario, no una predicción
Ahora supongamos únicamente para el ejercicio que el TIN aplicable al terminar el periodo fijo fuera el 4 %. Quedarían 300 meses. Para estimar la nueva cuota usaríamos el saldo pendiente de unos 156.967,85 euros y ese plazo restante, no los 180.000 euros y los 360 meses originales.
Con esas hipótesis, la nueva cuota teórica sería aproximadamente 828,53 euros: unos 163 euros más al mes que la inicial. La diferencia procede de este escenario concreto. No indica qué tipo se aplicará a una hipoteca dentro de cinco años ni el coste final de toda su vida.
En una operación real también hay que revisar las reglas de revisión, el índice y diferencial pactados y las demás condiciones. Aquí solo hemos cambiado un tipo para ver el efecto aritmético sobre una deuda y un plazo ya reducidos.
La comparación que conviene conservar
Guarda una ficha con capital inicial, plazo total, meses del periodo fijo, tipo inicial, capital pendiente estimado, meses restantes y tipo usado en el escenario posterior. Si otra simulación ofrece una cifra distinta, empieza por igualar esas entradas.
El simulador de hipoteca mixta de HipotecaNow es un punto de partida para explorar escenarios. Revisa siempre qué supone cada herramienta y qué costes deja fuera antes de comparar su resultado con otra.
La utilidad de este ejercicio no está en acertar el futuro. Está en localizar la cifra que cambia de etapa: el capital pendiente. Una cuota inicial atractiva y una capacidad suficiente para afrontar revisiones posteriores son dos preguntas que deben estudiarse por separado.